もしかして売却ってアリ?

先日、毎月参加している不動産投資予備校で中邨宏季さんの講演を聴きました。

中邨弘樹さんのプロフィールはこちら

内容は国内不動産から海外不動産へのシフトや、世の中には多様な金融商品があるのでそれらも比べて投資すべし、という感じでした。

若いのにとても行動力のある方で、とても勉強になりました。

全体的にはスケールの大きな話ではありましたが、細部で気になった部分が。
それは初期の頃、中邨さんは国内不動産を転売して資産を増やしていったというくだりです。

その話が数日、頭の中でグルグルしていました。

そうすると、僕の成田の借地物件を売ってみたらどうだろう?という考えが持ち上がりました。

成田物件は家賃収入の柱ですし、あまり短期で売ると譲渡税も高いので売却は考えすらしませんでした。

ところが、いざ売却すると次のメリットがある事に気が付いたのです。

  1. 成田の物件は抵当権が付けられなかったため、横浜のワンルームを担保に融資を引いている。ということは、売却しても一括返済する必要は無い!
  2. 借地物件は土地の価値が無いので、売却する事によって銀行評価が高まる可能性がある。
  3. 皮算用すると、売却で融資返済なしだと1千万程度のキャッシュが手元に残る。繰り返すけど皮算用だよ!
  4. 売却したキャッシュを頭金にして、さらに大きな物件を購入するチャンスができる。
  5. 今度法人を設立する予定なので、得られたキャッシュで小ぶりな物件を法人で買って、実績を積む選択肢もできる。

デメリットとしては、月々の家賃収入が減ってしまう事、数年後に売った方が投資としての手残りが多い、といったところでしょうか。

とは言え、時間=命です。

早めに回収して上記メリットを享受する方が新たなステージに行けそうな気がしています。

不動産屋さんに連絡した所、いくらか苦言もありましたが早々に出品してくれましたw

高めで出しているのでそうそう売れる物ではありませんが、数ヶ月様子を見てみようと思います。

売れなくても毎月家賃収入が入ってくるのが不動産投資の良いところですしね。

FBAで返品詐欺!?

ライフデザイン実践会の仲間からFBA詐欺の情報を頂きました。

興味深い内容だったので一部を転載します。

 

【詐欺被害報告】Amazonマーケットプレイスでの詐欺に注意

数年前は、せどりを行なっている方が本やCD、DVDなどを出品するのが
メインだったAmazonマーケットプレイスですが、最近ではフィギュアや
ホビー、家電、輸入品などを転売するといった方も増えてきました。

(中略)

先日、私が出品する商品が購入されたのですが、返品されたとの連絡が
ありました。商品は新品での出品だったため、確認するために返送依頼
をかけ、自宅にその商品が返送されてきました。

しかし、箱を空けてみると中身が空なのです。
どうやら購入者は、中身を抜き取り、外箱だけ返品したようです。

もちろん返品の手続きが済んだ時点で、購入金は全額返金されています。

(中略)

これでは出品者側はあまりにもリスクが高すぎます。

中身のない空の箱だけで、返品が実行されたと判断し返金するのであれば
意図的な詐欺行為を助長することに繋がります。

購入者も許せませんが、Amazonの対応にも怒りが治まりません。

今後もこのようなことがあるのではないかと考えると
Amazonでの出品は控えるべきかと考えています。

皆さまもご注意ください。

 

これは出品者側からしたらとても腹立たしいですね。

指摘の通りAmazonの返品ルールはとても出品者に優しいです。

こういった安心があるからこそ、お客様も安心してAmazonで買い物ができるのだと思います。

一方、このルールを悪用する購入者がいるのは本当でしょう。

ただ、僕の考えは、だからといってAmazonでの販売をやめるなんてもったいないと思ってます。

僕も日常的にAmazonで販売していますが、大多数は善良なお客様です。

悪質な購入者による返品は、全体において微々たるものと考えます。

そもそもネットでの販売は実店舗に比べて万引きの被害がありません。

9勝1敗でもいいし、1勝9敗でもいい。
トータルで計算してプラスになれば、ビジネスは成功なんです!

ビジネスレンタカー

【これまでのあらすじ】

勤めていたシステム開発会社が、資金繰りに失敗して4ヶ月も給料が遅配する事態に。

さらに社長は体調不良気味であまり出社しない状態で、従業員も次々と辞めていきました。

そして社長から、会社を畳みたいと通達がありました。

最後の手段として、自分が社長を替われないか?という事で話し合いを重ねているのです。

【あらすじ終わり】

火中の栗を拾う事にもなりそうなので、僕としてはリスクの範囲を明確にしたいという気持ちがありました。

会社法や起業の本を何冊か読んで知識武装。
ゲームのルールを知らないと後々困ってしまうのです。

最終的に社長と話し合い、次のような感じにまとまりました。

  • 二人とも代表権を持つ
  • 株の移動は無し。
  • 連帯保証人を求められる機会があれば現社長が受け取る。

代表取締役社長になると、オフィスの賃貸や融資の際に連帯保証人となる事を求められます。

今は現社長が大株主なので、会社の所有権はほぼ社長にあります。

人様の会社のために自分が保証人になるのは割に合いません。
この理屈で、何とか現社長に納得してもらえました。

この状態は例えてみると、大家と店子、飲食店のオーナーと店長、レンタカーのドライバー、という状態かもしれません。

自分のビジネスとしては、このブログのテーマとしているせどりと不動産。

会社では、事業を盛り上げてオーナーに儲けてもらう立場。

さて、どっちが副業なんだろう(o_o)

気分が落ちたときはコレ

今週末は気分が落ちてて、副業もろくにせず、寝てばかりでした。

こういう時は遊んでも気分転換にならないので困った物です。

朝寝して、昼寝して、夜寝してたら背中が痛くなったのでこれはイカンと。

とりあえず外に出て喫茶店に入り、ひたすらExcelをいじったり、電卓を叩いたりすると少し気分が晴れましたw

未来に対する不安は、不確定要素が多い時に発生します。
株価が下がる要因と同じです。

自分の知らない事があれば、調べたり、本で勉強する。

投資をするなら、最大のリスクを計算する。

一番怖いのは、自分が「知らない事を知らない」場合ですよね。
そういうときはメンターを見つけて意見を聞いた方が良いです。

とりあえず電卓を叩いて来週の行動予定を立てました。

同僚とのギャップに苦しむ

ここ最近、周辺状況の変化に対応するために、少し疲れておりました。

気持ちを整理するためにもブログを書きます。

事の発端はと言えば、これまで何度か書いてきた給料の遅配です。
4ヶ月の遅れですので、副業やってないとなかなか厳しいです。

そんな中、社長が、体調も良くないので会社を畳もうと思う、と言い出したのです。

僕は考えました。

これはピンチなのかチャンスなのか?

僕は社長に、「僕が社長をやることはできますか」と進言しました。

いわゆる雇われ社長です。

我ながら頭おかしいです。
でも言わずにおれないのです。

その後、当たり前のようにプレッシャーが押し寄せました。

給料を払い続けられるのか、その人の人生を背負えるのか……。

でも意外と杞憂だったようです。

遅配の給料が入る6月末で退職するという社員が続出したのです。

僕はどうにも理由が気になったので率直に聞いてみました。

「給料が下がるんだったら転職する」
「給料が出ないから。もっと安定した所がいい」

聞いてみると、それだけ?もっと別の理由はないの?といったものでした。

だって会社はまだ潰れてないし、借金も無いんですよ?(融資が降りなくて給料遅配になったというのもあるが)

僕はこんな風に考えてました。

「会社が解散したら失業保険がすぐに出るから、せどりでもしながら、しばらくのんびりしようかな」
「いま会社で受注している保守案件を個人的に受けたら、月数万円くらいの収入にはなるな」
「会社のあるうちに急いで不動産の物件を買っとこうかな」
「次の転職は属性も意識しよう」

会社が続くならそれでもいいし、畳んだとしてもすぐに困ることは無いだろうと踏んでいたのです。

しかし、同僚達と噛み合わない自分に少しショックを覚えました。

会社でも議論することがありますが、いつも自分の思考を相手に理解してもらうのに苦労します。
(相手からしても「こいつ何言ってんだ」状態でしょう)

投資やビジネスを学べば学ぶほど、サラリーマンの同僚と考え方が乖離していく。

さりとてビジネスを拡大するには
そういう人達とも付き合っていく(働いてもらう)のも重要なので、あまり気持ちが分からないのも問題ではないか。

と悩んだりもするのです。

雇われ社長の話はまた別の機会に。

せどりと不動産で融資の可能性を高める

少し時間が経ってしまいましたが
せどりと不動産のハイブリッド融資について考えてみたいと思います。

前回の投稿はこちら。
給料なしでどうやって暮らすのか?

今まで僕は、いくつか事業性の融資を受けてきました。

ローンにも住宅ローンとかカードローンとか色んな種類があります。
そんな中で事業性の融資ってどういう事かというと、事業から得られる収益を返済の根拠として借りられるお金です。

サラリーマンが住宅ローンを借りるときは給料が返済の根拠となります。
お金を借りるという行為は同じだけど金融機関から見ると事業性融資と住宅ローンは全く異なるのです。

借りる側としては何でもいいからお金貸して欲しい!という気持ちですが、金融機関というのは融資までのシナリオを重視します。

スーツでばっちりキメて銀行の窓口に行っても「パチンコで倍にして返すから1,000万円を融資してください」と言ったら門前払いなわけです。

金融機関の担当者が納得し、
上司が納得し、
支店長が納得し、
場合によっては本店の承認まで得られて初めて融資は実行されます。

一見ハードルは高そうに見えますが、基本的に金融機関はお金を貸すのが商売なので、根拠さえしっかり説明できれば融資は可能です。

そして、事業性融資の目的の中でも運転資金設備資金に分かれます。
簡単に説明すると次の通りです。

運転資金・・・従業員の給料や在庫の仕入れなど、一時的な出入りに使う資金

設備資金・・・ビジネスの効率化や拡大を目指して工場に新しい機械を導入する、といった設備投資に使う資金

色々な人に聞いてみたところ、どうやら不動産投資家は運転資金が借りづらく、せどらーは設備資金が借りづらいようなのです。

不動産投資家(金融機関から見たら「不動産賃貸業」)は物件チラシやリフォーム見積もりを持って設備資金の融資を申請できます。
しかし運転資金となると「人も雇ってないのに運転資金は必要ないよね?」となります。
(※規模が大きくなると税金の支払いやアシスタントの給料などの名目で、運転資金も借りられるようになるようです)

せどらー(金融機関から見たら「小売業」)は商品の仕入れで運転資金を申請できます。
しかし設備資金は「大きな工場なども必要ないので設備資金は必要ないよね?」となります。

僕の場合は不動産賃貸業と小売業の両方で確定申告をしています。
すると場面場面に応じて融資のシナリオを作りやすいのです。

ですので、僕は

不動産投資+アルファ

の事業展開をオススメします。

ただし、あれも儲かる、これも儲かると手当たり次第に手を出すのは金融機関から見てマイナス評価に繋がるのでやめましょう。

経費の中で何がが運転資金や設備資金に当たるかを考えたり、
融資を受けやすい事業形態を金融機関の人に聞いてみるのもいいですね。

自宅から近い信用金庫・信用組合・地方銀行などは意外とフレンドリーに話を聞いてくれます。(事業規模が小さいうちに都市銀行に行くのは×。住宅ローンの相談ならいいですが)

コツコツと誠実に事業を運営していくと、お客様からも金融機関からも信用が得られてうまく回るようになってきますよ。

ANAマイルに適したカードは

40歳も目前にして、突然ANAマイラーに目覚めたのです。

また、同時に今まで使っていたカードが約1.1%しかポイントが取れていなかった事も判明。マイルに変換すると更に下げ。

はっきり言ってどのカードを選択すれば良いか分からなかったので、本屋に行って良さげなクレカ本を買ってきたのです。

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情報商材も買おうかと思いましたが
結果的にはこれ1冊で良かった気がします。

しかし、解説書とは言え内容が難解なんですよ。
一読しただけでは頭の中が???

なのでいま使っているオリコカードのポイントをANAマイルに変更した場合と、本のお勧めカードをExcelで比較してみました。

card

ビックリすることに2倍以上も差があります。

また、ポイント還元率が高くてもANAマイルに変更するのに不都合なカードもあるのが興味深いですね。

今まで飛行機はブルジョアの乗る物だと思って
夜行バス等を使って実家の高知まで帰省する事が多かったのですが
カードを乗り換えるだけで飛行機で1年に2往復もできることが判明。

しかもその気になればアメリカも1往復できちゃう。
マイルやばい。

今まで知らなかったのは情弱もいいところです。

でもこれで空間的自由に一歩近づきました。

というわけで、これからはエクストリームカードソラチカカードの2枚持ちでANAマイルを溜めていこうと思います。

給料なしでどうやって暮らすのか?

どうも、続木です。

前回は、サラリーマンなのに給料が出ない!という
僕の近況をお伝えしました。

今月は給料を出せません
tuzukiya.net/2015/03/24/033741/

 

このピンチをどう切り抜けると思います?

実は全くの偶然なんですが
最近、運転資金の融資を受けてたんです。

 

その額200万円。

 

仕入れ資金のつもりで準備した運転資金が、
まさかこんな形でピンチを救ってくれるとは思いませんでした。

仕入れ資金不足を解消するために
去年から準備していたのが功を奏した形です。

月の生活費は、自宅の住宅ローンの返済も含めて
20万円もあればなんとかなるでしょう。

さらに不動産からの収益もあります。

数ヶ月はせどりで仕入れをしつつ
生活するのに問題はありません。

サラリーマンの給料だけで生活していくのはリスクがある、
とぼんやり考えていましたが
現実になると本当に準備が大切だと実感しましたね。

次回は運転資金の融資について
もう少し解説したいと思います。

ここからが
せどり+収益不動産 ハイブリッド副業の本領発揮です!

今月は給料を出せません

「今月は給料を出せません」
 どうも、続木です。
いきなりですが最近ショックな事がありました。
僕の本業はサラリーマン。
生活費は給料でまかないつつ、せどりや不動産で副収入を稼いでいます。
サラリーマンの方は気楽やっていたんですが、
先週出社して言われたのが冒頭のセリフです。
ちょ、どういうこと?
説明を聞くと、社長のずさんな資金管理により
会社の手持ち現金が底をついたようです。
しかも、最悪6月まで給料無しです。
副収入があるとは言え、僕も若干動揺しました。
もし収入が給料しかなかったら、
アタマ真っ白になっていた事でしょう。
他の社員も一応は同意はしたようですが
実際はパニクってると思います。
社員の中には今月入社したばかりの人もいます。
今後の状況次第では退職希望者も出るでしょう。
でも面白いことに、
ピンチの状況にワクワクしている自分がいます。
そして、ラッキーな事に
最近準備していたある副業活動のおかげで、
僕の財務事情は給料がなくても
ビクともしないのでした。
その活動内容は
また次回お伝えしたいと思います。

転売と不動産に同時に起こるトレンド

最近は急激な円安に振れているため、日常生活からビジネス・投資活動にいたるまで色々と考えなければいけないことが増えました。

そんな中で、転売ビジネスと不動産ビジネスで似た傾向が進行しております。

それがeBayとAirbnbです。

いずれも以前から話には聞いていましたが、eBayについては今週から本腰を入れて出品を始めました。

そしてAirbnbはライフデザイン実践会で本格的なセミナーを聞き、とても短期宿泊の可能性を感じました。

円安ならではのチャンスを掴みたいですね。

これらのサービスは、個人的な印象としてとてもよく似ていると思います。

今までずっと同じやり方で稼ぐ事ができたのに、だんだん稼げなくなってきた…。と感じたら要注意です。

副業を始めてから2,3年ほど経ちますが、勉強と実践を続けるうちに、少しずつ周辺環境の変化が肌で感じられるようになってきました。

ここ数年で考えてもリーマンショック、民主党時代の円高・株安、アベノミクス、消費増税、量的緩和などなど色んなキーワードがあり、テレビや新聞の報道では一般庶民は振り回されっぱなしという印象があります。

しかしいずれの現象も良い悪いは無く、その時々で適切な行動を取っている人がずっと資産を増やしているようです。

不景気だと言われながらも、日常の中にたくさんのチャンスが転がっている。つくづくいい時代だと思います。

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