続木 のすべての投稿

2011年12月にせどりを始めました。
仕入れは主に自転車通勤の帰宅中に行っております。
2ヶ月目には売り上げ3万円を突破しました。
2012年7月には10万円達成!

何か質問などございましたらお気軽にメールください!

三連休

この三連休は買い物、出品、セミナー準備と、珍しく(笑)有意義に過ごせました。

ヤフオクの出品はやはり気合いがいるので、ここぞとばかりに溜まっている出品物をやっつけましたね。

そして、今週末はライフデザイン実践会の活動の一環で、ひでさちさんとコラボセミナーやります!

なんで儲かりもしないのにセミナーをやるかというと、情報をまとめたり人に教えることによって自分の理解力があがったり、新たな気付きがある事が多いんですね。

僕は初心者向けの、仕入れ不要・ゼロ円仕入れの転売についてお話ししたいと思います。やはり初心者にとって仕入れの敷居は高いと思いますからね。

また、不動産投資と絡めた話題もしたいと思います。

最近は、なにげにFXも調子良い(1000通貨単位のお遊びですよ)ので、ひでさちさんのスワップ戦略も楽しみです。

興味のある方は紹介者欄に「続木」と書いてこちらからお申し込みください。

日時:2014年10月19日(日)13:30~17:00(13時15分受付開始)
場所: 都内某所。申込み後、メールにて通知。
参加費: 通常3,240円 → お試し価格500円

ssl.form-mailer.jp/fms/8011b242323825

 

信用保証協会に再チャレンジ

前回、丁重にお断りされたリフォーム代の信用保証協会付き融資。

信組さんからも「保証協会さんはお堅いですから…」と慰められました。

保証協会に再チャレンジすべく、申請しました!

以前に審査を落とされた理由は2点。

それは古物商の取得と、2年前の確定申告の未完了でした。

今回は準備万端用意したのでぜひ上手くいって欲しいものです。

なんせリフォーム代をフリーローンでつなぎ融資 で受けており、その金利が13%なんですわwww

90万くらいの借入なんですが毎月の金利だけで1万円以上します。
まさに暴利!

 

ちなみに、古物商の取得は代行に依頼すると3万~5万とかかかりますが、僕はこのマニュアルを見ながらやったら会社を半休するだけで申請できましたよ。

せどり開業バイブル

値段も安いですし、せどりの確定申告のやり方も書いてくれてて助かってます。

リフォーム完了&引き渡し

ひさしぶりに腰を落ち着けたので、ブログを更新します。

2ヶ月も空いている間に、リフォームも引き渡しも終わってしまいました。
少し写真で紹介します。

キッチンはクリーニングだけで不安だったんですが、業者さんが良い仕事をしてくれて自信を持って貸し出せるものになりました!
他にも色々…。
基本、クロス交換とクリーニングだけです。寝室のアクセントクロスはお気に入り。

障子は自分で貼りましたよ。

7月中旬にはリフォームも終わり、下旬にはもう入居者さんが引っ越しされていました。
個人的には約2ヶ月半、物件にかかりっきりになってしまったので次回はもうちょっと手際よくやりたいですね。
ちなみにまだ終わってない件。
リフォーム資金を信組から信用保証協会付きで融資を受ける予定だったのですが、確定申告の不備と古物商不携帯でアウト!
これらをクリアするべく、7月8月と奔走していたのです。
今は信組の計らいでつなぎ融資を受けていますが、金利が13%www
早く正式な融資を受けないと数万円単位で金利がかかってきます。
やっと不備をクリアする目処がついてきたので、来週また、信用保証協会にチャレンジします!

入居希望者との交渉の結果

入居希望者との交渉の続きです。

 

先方の都合で一旦キャンセルとなった入居申し込み、
これまた先方の都合でやっぱり入居したいと言ってきました。

それで、相手が再度言ってきた内容は

「家賃3千円値引き、換気扇交換、借り主負担で一部設備変更」

家賃は想定内の金額だからいいとして、
設備はすでに発注しているので変更がちょっと面倒です。

ちなみにリフォーム開始は7/1(火)です。

入居希望者様も、リフォーム後のイメージが無いまま契約というリスクを取るわけです。

 

前回の記事ではだいぶ鼻息の荒かった僕ですが、
交渉は相手の立場も考えて、譲れるところは譲るべきと思っています。

設備の変更が難しいため、家賃の値引きもOK、
そして7月はフリーレントとしました。

入居者による物件の設備変更ももちろんOK。

まだ6月中旬ですし、
7月中にリフォームが終われば
入居者様も余裕を持って引っ越しできるでしょう。

今の賃貸契約も1ヶ月前に退去通知しないといけないでしょうしね。

そんな感じで提案したら、承諾いただけました

嬉しい!

ただ、気分的にはまだ手放しに喜べません。

前回のキャンセルの事もあるので
契約書を取り交わすまで確実ではないですし、
何よりリフォームをきっちりと仕上げなければいけません。

あまりにも予算がかかるので壁紙の交換も最小限に抑えてます。

設備ももう一度チェックしないと。換気扇も本音は交換したいし……。

実際にお客様に満足いただけるリフォームになるか、
プレッシャーですね!

P.S. 玄関にくねくねミラーをDIYで付けてみました。
実はこれも、壁紙のキズを隠すための苦肉の策なのです…。

交渉は貸し手有利に

前回、入居申し込みが入ったことを書いたのですが
その後、いろいろとありました。

リフォーム内容や条件を入居希望者様とやりとりし、
納得できるラインで9割方交渉がまとまりました。

その内容でリフォームを発注したところ、

突然のキャンセル。

理由は、身内に不幸があり、引っ越し自体が白紙になってしまったから、ですって。

がっくりしたんですが、気を取り直してリフォーム内容も大幅に削減し、ケチケチ作戦に路線変更。

と、思っていた矢先にキャンセルされた入居希望者がまさかの再申し込み。

身内のゴタゴタが一段落したので、やはり借りたいと。

そうですか。

どうしても借りたいんですか。

そうとなれば交渉は貸し手主導ですよ!!

こっちもいちどキャンセルを食らっているので、正直気分はあまり良くないのです。

アンタが借りなくても、別に貸すよ、という気分で捨て鉢に仲介業者に話します。

「家賃は値引きなし、貸し主負担で予定していた追加リフォームもなし。リフォーム見てから契約したいのはわかったけど、それまでに別の契約が入ったらそっちを優先する」

さて、相手はどう出るか?

今週中には結論を出したいです。出して見せますとも!

入居申し込み入る

商品は出品しない限り売れることはない。

せどりで心がけている事です。

写真を撮ったり、商品説明を書いたり、というのは大事で手間もかかるのでつい出品が後回しになったりします。

ただ、出品しない限り売れる可能性はゼロなわけで、説明が不十分でもとにかく出品する方が大事です。

という精神で、リフォームの見積もりすら終わっていない成田物件を募集していたんですが、開始早々、問い合わせが2件ありました。

そしてそのうち1名から、家賃の指し値が入りつつも
入居申込書をゲットしました!

嬉しいんですが、焦りますね。
そして戸建ってすごい。
最寄り駅の賃貸状況ってこんな感じですもんね。

スクリーンショット 2014-05-30 7.47.02

戸建賃貸が圧倒的に供給が少ないのがわかります。

家賃の折り合いが付けば、しっかりと入居者が決まった状態でリフォームに集中したいですね。

資金繰りの目処がついた件www

以前、投資家けーちゃんこと寺尾さんが、

「不動産投資とネットビジネスは相性が良い。不動産は軌道に乗るとあまり手がかからないから、その間に労働収入のネットビジネスをすることができる」

と仰っていました。

そして当たり前なんですが、物件取得したら貸せる状態にするまでなかなか大変です。

慣れの問題もありますけどね。これから経験値を積んでいきます。

あと忙しさとは別問題として、不動産の諸経費が予想以上に多く、資金繰りが一瞬ピンチになりました(^^;;

ヤフオクで即金を作ったり、FX口座から資金を引き出したりして、口座のお金をかき集めて何とか今月のクレジットカードの引き落としを乗り切れることになりました!

ちょっと無計画だったかな、と反省。

入居者が決まるまで落ち着かないですが、せどりも基本に立ち返ってロングテールよりも回転率重視でしばらくしのごうと思います。

さて、会社の半休を取ったので、今日も成田に行ってきます!

初心者がリフォームに挑戦

今までの物件でも何回かリフォームは経験してきたのですが、
基本的に業者任せだったので、どちらかというと見積もりの金額を
チェックするだけでした。

今回の成田物件は今までとちょっと事情が違って、
部屋面積がやたら広いんです。

DSC02111
玄関が2階まで吹き抜けだったり

 

DSC02103
寝室10畳くらい?

 

DSC02097
和室もあったり、あと何部屋かあります。

売り主さんは元パイロットだったとか……。
でもこちとら庶民でお金も無いんです!(本当に)

第1号物件はワンルームだったのですが
それでもリフォームに数十万円はかかりました。
(これも手持ちを使わずに借りました)

今回まともリフォームすると恐ろしい金額になりそうなんで、
改めて業者に頼むところと自分で何とかするところを勉強しなおしてます。

クロス貼り替えについては、この面積は自分では無理です。

普通に貼り替えるか、上から塗るか。

塗ると安く抑えられるらしいので、
以前にななころさんの勉強会で紹介してもらったオークマ工塗さんに見積もりをお願いしています。
www.colors-value.com/roomrefine/

あと、自分でやりたいなと思ったのは
電灯スイッチの交換と、ドアホンの交換。

これもWebで情報を見ていたら、出来るような気がしてきました。

スイッチ交換
blogs.yahoo.co.jp/zeppelin_2/62991139.html

ドアホン交換
www.youtube.com/watch?v=_B61uk3cyaY&feature=youtu.be

ドアホンの動画はNSX松田さんのアップされたものですね。
他にも松田さんは参考になる動画を沢山アップされているようです。
太っ腹!

いちおう僕もエンジニアの端くれですし、
その昔は車の内装を外してカーナビを取り付けたこともあるので
何とかなるんじゃないかと。

しばらく動画で勉強ですね。

最大のピンチ!

成田の物件の引き渡しは4月末で完了しました。
その後GWに入り(ゲートウェイじゃなくゴールデンウィーク)、
高知に帰省していたりバタバタしているうちにもう5月も半ばじゃないですか!
正直、結構焦ってるんですよ。
まず、資金繰りが怪しい。
仕入ればっかりして出品していない商品たちがあったり、

(お見苦しくてすいません)

物件購入で想定より自己資金を投入してしまったり、
(誰だよ、借地の物件は登記費用が安く済むって言ったのは)

え?自動車税?

そんなのあとあと!(UR賃貸住宅のCM風に)

サラリーマンなのでボーナスを見込んで動いているところもあって、
うちは6月支給なので、5月はタイミング的に毎年厳しいんですよね。

ヤフオクで即金を頑張ろうと思います。

これからの課題は、リフォームをどうするか、ってことで
頭を悩ましております。

不動産投資を勉強して3年ほどにもなりますが、
こうして物件を持ってまごまごしていると、
いかに自分が初心者かという事を思い知らされますね。

リフォームの本を買って基礎から勉強中です。

これ、リアルに泥縄なんじゃ……(^^;;

しばらくリフォームの事で頭がいっぱいです。

先日もななころ会の皆さんと千葉物件ツアーに行きましたが
しばらく週末は成田に通うことになりそうですね。

登記完了!

予想より早かったです。

横浜区分の根抵当権設定、24日と聞いていたのですが、18日に完了していました……。
早くなるのはいいですが、ちょっと最初の予定はバッファを取り過ぎじゃないですかね。

融資が遅くなるって言うから、売り主さんに決済を遅らせて貰ったのになー。

とは言え、一歩前進です。

4/24(木)は会社を半休して、リフォーム見積もりに成田へ行ってきます!