カテゴリー別アーカイブ: 不動産

もしかして売却ってアリ?

先日、毎月参加している不動産投資予備校で中邨宏季さんの講演を聴きました。

中邨弘樹さんのプロフィールはこちら

内容は国内不動産から海外不動産へのシフトや、世の中には多様な金融商品があるのでそれらも比べて投資すべし、という感じでした。

若いのにとても行動力のある方で、とても勉強になりました。

全体的にはスケールの大きな話ではありましたが、細部で気になった部分が。
それは初期の頃、中邨さんは国内不動産を転売して資産を増やしていったというくだりです。

その話が数日、頭の中でグルグルしていました。

そうすると、僕の成田の借地物件を売ってみたらどうだろう?という考えが持ち上がりました。

成田物件は家賃収入の柱ですし、あまり短期で売ると譲渡税も高いので売却は考えすらしませんでした。

ところが、いざ売却すると次のメリットがある事に気が付いたのです。

  1. 成田の物件は抵当権が付けられなかったため、横浜のワンルームを担保に融資を引いている。ということは、売却しても一括返済する必要は無い!
  2. 借地物件は土地の価値が無いので、売却する事によって銀行評価が高まる可能性がある。
  3. 皮算用すると、売却で融資返済なしだと1千万程度のキャッシュが手元に残る。繰り返すけど皮算用だよ!
  4. 売却したキャッシュを頭金にして、さらに大きな物件を購入するチャンスができる。
  5. 今度法人を設立する予定なので、得られたキャッシュで小ぶりな物件を法人で買って、実績を積む選択肢もできる。

デメリットとしては、月々の家賃収入が減ってしまう事、数年後に売った方が投資としての手残りが多い、といったところでしょうか。

とは言え、時間=命です。

早めに回収して上記メリットを享受する方が新たなステージに行けそうな気がしています。

不動産屋さんに連絡した所、いくらか苦言もありましたが早々に出品してくれましたw

高めで出しているのでそうそう売れる物ではありませんが、数ヶ月様子を見てみようと思います。

売れなくても毎月家賃収入が入ってくるのが不動産投資の良いところですしね。

せどりと不動産で融資の可能性を高める

少し時間が経ってしまいましたが
せどりと不動産のハイブリッド融資について考えてみたいと思います。

前回の投稿はこちら。
給料なしでどうやって暮らすのか?

今まで僕は、いくつか事業性の融資を受けてきました。

ローンにも住宅ローンとかカードローンとか色んな種類があります。
そんな中で事業性の融資ってどういう事かというと、事業から得られる収益を返済の根拠として借りられるお金です。

サラリーマンが住宅ローンを借りるときは給料が返済の根拠となります。
お金を借りるという行為は同じだけど金融機関から見ると事業性融資と住宅ローンは全く異なるのです。

借りる側としては何でもいいからお金貸して欲しい!という気持ちですが、金融機関というのは融資までのシナリオを重視します。

スーツでばっちりキメて銀行の窓口に行っても「パチンコで倍にして返すから1,000万円を融資してください」と言ったら門前払いなわけです。

金融機関の担当者が納得し、
上司が納得し、
支店長が納得し、
場合によっては本店の承認まで得られて初めて融資は実行されます。

一見ハードルは高そうに見えますが、基本的に金融機関はお金を貸すのが商売なので、根拠さえしっかり説明できれば融資は可能です。

そして、事業性融資の目的の中でも運転資金設備資金に分かれます。
簡単に説明すると次の通りです。

運転資金・・・従業員の給料や在庫の仕入れなど、一時的な出入りに使う資金

設備資金・・・ビジネスの効率化や拡大を目指して工場に新しい機械を導入する、といった設備投資に使う資金

色々な人に聞いてみたところ、どうやら不動産投資家は運転資金が借りづらく、せどらーは設備資金が借りづらいようなのです。

不動産投資家(金融機関から見たら「不動産賃貸業」)は物件チラシやリフォーム見積もりを持って設備資金の融資を申請できます。
しかし運転資金となると「人も雇ってないのに運転資金は必要ないよね?」となります。
(※規模が大きくなると税金の支払いやアシスタントの給料などの名目で、運転資金も借りられるようになるようです)

せどらー(金融機関から見たら「小売業」)は商品の仕入れで運転資金を申請できます。
しかし設備資金は「大きな工場なども必要ないので設備資金は必要ないよね?」となります。

僕の場合は不動産賃貸業と小売業の両方で確定申告をしています。
すると場面場面に応じて融資のシナリオを作りやすいのです。

ですので、僕は

不動産投資+アルファ

の事業展開をオススメします。

ただし、あれも儲かる、これも儲かると手当たり次第に手を出すのは金融機関から見てマイナス評価に繋がるのでやめましょう。

経費の中で何がが運転資金や設備資金に当たるかを考えたり、
融資を受けやすい事業形態を金融機関の人に聞いてみるのもいいですね。

自宅から近い信用金庫・信用組合・地方銀行などは意外とフレンドリーに話を聞いてくれます。(事業規模が小さいうちに都市銀行に行くのは×。住宅ローンの相談ならいいですが)

コツコツと誠実に事業を運営していくと、お客様からも金融機関からも信用が得られてうまく回るようになってきますよ。

転売と不動産に同時に起こるトレンド

最近は急激な円安に振れているため、日常生活からビジネス・投資活動にいたるまで色々と考えなければいけないことが増えました。

そんな中で、転売ビジネスと不動産ビジネスで似た傾向が進行しております。

それがeBayとAirbnbです。

いずれも以前から話には聞いていましたが、eBayについては今週から本腰を入れて出品を始めました。

そしてAirbnbはライフデザイン実践会で本格的なセミナーを聞き、とても短期宿泊の可能性を感じました。

円安ならではのチャンスを掴みたいですね。

これらのサービスは、個人的な印象としてとてもよく似ていると思います。

今までずっと同じやり方で稼ぐ事ができたのに、だんだん稼げなくなってきた…。と感じたら要注意です。

副業を始めてから2,3年ほど経ちますが、勉強と実践を続けるうちに、少しずつ周辺環境の変化が肌で感じられるようになってきました。

ここ数年で考えてもリーマンショック、民主党時代の円高・株安、アベノミクス、消費増税、量的緩和などなど色んなキーワードがあり、テレビや新聞の報道では一般庶民は振り回されっぱなしという印象があります。

しかしいずれの現象も良い悪いは無く、その時々で適切な行動を取っている人がずっと資産を増やしているようです。

不景気だと言われながらも、日常の中にたくさんのチャンスが転がっている。つくづくいい時代だと思います。

信用保証協会に再チャレンジ

前回、丁重にお断りされたリフォーム代の信用保証協会付き融資。

信組さんからも「保証協会さんはお堅いですから…」と慰められました。

保証協会に再チャレンジすべく、申請しました!

以前に審査を落とされた理由は2点。

それは古物商の取得と、2年前の確定申告の未完了でした。

今回は準備万端用意したのでぜひ上手くいって欲しいものです。

なんせリフォーム代をフリーローンでつなぎ融資 で受けており、その金利が13%なんですわwww

90万くらいの借入なんですが毎月の金利だけで1万円以上します。
まさに暴利!

 

ちなみに、古物商の取得は代行に依頼すると3万~5万とかかかりますが、僕はこのマニュアルを見ながらやったら会社を半休するだけで申請できましたよ。

せどり開業バイブル

値段も安いですし、せどりの確定申告のやり方も書いてくれてて助かってます。

リフォーム完了&引き渡し

ひさしぶりに腰を落ち着けたので、ブログを更新します。

2ヶ月も空いている間に、リフォームも引き渡しも終わってしまいました。
少し写真で紹介します。

キッチンはクリーニングだけで不安だったんですが、業者さんが良い仕事をしてくれて自信を持って貸し出せるものになりました!
他にも色々…。
基本、クロス交換とクリーニングだけです。寝室のアクセントクロスはお気に入り。

障子は自分で貼りましたよ。

7月中旬にはリフォームも終わり、下旬にはもう入居者さんが引っ越しされていました。
個人的には約2ヶ月半、物件にかかりっきりになってしまったので次回はもうちょっと手際よくやりたいですね。
ちなみにまだ終わってない件。
リフォーム資金を信組から信用保証協会付きで融資を受ける予定だったのですが、確定申告の不備と古物商不携帯でアウト!
これらをクリアするべく、7月8月と奔走していたのです。
今は信組の計らいでつなぎ融資を受けていますが、金利が13%www
早く正式な融資を受けないと数万円単位で金利がかかってきます。
やっと不備をクリアする目処がついてきたので、来週また、信用保証協会にチャレンジします!

入居希望者との交渉の結果

入居希望者との交渉の続きです。

 

先方の都合で一旦キャンセルとなった入居申し込み、
これまた先方の都合でやっぱり入居したいと言ってきました。

それで、相手が再度言ってきた内容は

「家賃3千円値引き、換気扇交換、借り主負担で一部設備変更」

家賃は想定内の金額だからいいとして、
設備はすでに発注しているので変更がちょっと面倒です。

ちなみにリフォーム開始は7/1(火)です。

入居希望者様も、リフォーム後のイメージが無いまま契約というリスクを取るわけです。

 

前回の記事ではだいぶ鼻息の荒かった僕ですが、
交渉は相手の立場も考えて、譲れるところは譲るべきと思っています。

設備の変更が難しいため、家賃の値引きもOK、
そして7月はフリーレントとしました。

入居者による物件の設備変更ももちろんOK。

まだ6月中旬ですし、
7月中にリフォームが終われば
入居者様も余裕を持って引っ越しできるでしょう。

今の賃貸契約も1ヶ月前に退去通知しないといけないでしょうしね。

そんな感じで提案したら、承諾いただけました

嬉しい!

ただ、気分的にはまだ手放しに喜べません。

前回のキャンセルの事もあるので
契約書を取り交わすまで確実ではないですし、
何よりリフォームをきっちりと仕上げなければいけません。

あまりにも予算がかかるので壁紙の交換も最小限に抑えてます。

設備ももう一度チェックしないと。換気扇も本音は交換したいし……。

実際にお客様に満足いただけるリフォームになるか、
プレッシャーですね!

P.S. 玄関にくねくねミラーをDIYで付けてみました。
実はこれも、壁紙のキズを隠すための苦肉の策なのです…。

交渉は貸し手有利に

前回、入居申し込みが入ったことを書いたのですが
その後、いろいろとありました。

リフォーム内容や条件を入居希望者様とやりとりし、
納得できるラインで9割方交渉がまとまりました。

その内容でリフォームを発注したところ、

突然のキャンセル。

理由は、身内に不幸があり、引っ越し自体が白紙になってしまったから、ですって。

がっくりしたんですが、気を取り直してリフォーム内容も大幅に削減し、ケチケチ作戦に路線変更。

と、思っていた矢先にキャンセルされた入居希望者がまさかの再申し込み。

身内のゴタゴタが一段落したので、やはり借りたいと。

そうですか。

どうしても借りたいんですか。

そうとなれば交渉は貸し手主導ですよ!!

こっちもいちどキャンセルを食らっているので、正直気分はあまり良くないのです。

アンタが借りなくても、別に貸すよ、という気分で捨て鉢に仲介業者に話します。

「家賃は値引きなし、貸し主負担で予定していた追加リフォームもなし。リフォーム見てから契約したいのはわかったけど、それまでに別の契約が入ったらそっちを優先する」

さて、相手はどう出るか?

今週中には結論を出したいです。出して見せますとも!

入居申し込み入る

商品は出品しない限り売れることはない。

せどりで心がけている事です。

写真を撮ったり、商品説明を書いたり、というのは大事で手間もかかるのでつい出品が後回しになったりします。

ただ、出品しない限り売れる可能性はゼロなわけで、説明が不十分でもとにかく出品する方が大事です。

という精神で、リフォームの見積もりすら終わっていない成田物件を募集していたんですが、開始早々、問い合わせが2件ありました。

そしてそのうち1名から、家賃の指し値が入りつつも
入居申込書をゲットしました!

嬉しいんですが、焦りますね。
そして戸建ってすごい。
最寄り駅の賃貸状況ってこんな感じですもんね。

スクリーンショット 2014-05-30 7.47.02

戸建賃貸が圧倒的に供給が少ないのがわかります。

家賃の折り合いが付けば、しっかりと入居者が決まった状態でリフォームに集中したいですね。

資金繰りの目処がついた件www

以前、投資家けーちゃんこと寺尾さんが、

「不動産投資とネットビジネスは相性が良い。不動産は軌道に乗るとあまり手がかからないから、その間に労働収入のネットビジネスをすることができる」

と仰っていました。

そして当たり前なんですが、物件取得したら貸せる状態にするまでなかなか大変です。

慣れの問題もありますけどね。これから経験値を積んでいきます。

あと忙しさとは別問題として、不動産の諸経費が予想以上に多く、資金繰りが一瞬ピンチになりました(^^;;

ヤフオクで即金を作ったり、FX口座から資金を引き出したりして、口座のお金をかき集めて何とか今月のクレジットカードの引き落としを乗り切れることになりました!

ちょっと無計画だったかな、と反省。

入居者が決まるまで落ち着かないですが、せどりも基本に立ち返ってロングテールよりも回転率重視でしばらくしのごうと思います。

さて、会社の半休を取ったので、今日も成田に行ってきます!

初心者がリフォームに挑戦

今までの物件でも何回かリフォームは経験してきたのですが、
基本的に業者任せだったので、どちらかというと見積もりの金額を
チェックするだけでした。

今回の成田物件は今までとちょっと事情が違って、
部屋面積がやたら広いんです。

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玄関が2階まで吹き抜けだったり

 

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寝室10畳くらい?

 

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和室もあったり、あと何部屋かあります。

売り主さんは元パイロットだったとか……。
でもこちとら庶民でお金も無いんです!(本当に)

第1号物件はワンルームだったのですが
それでもリフォームに数十万円はかかりました。
(これも手持ちを使わずに借りました)

今回まともリフォームすると恐ろしい金額になりそうなんで、
改めて業者に頼むところと自分で何とかするところを勉強しなおしてます。

クロス貼り替えについては、この面積は自分では無理です。

普通に貼り替えるか、上から塗るか。

塗ると安く抑えられるらしいので、
以前にななころさんの勉強会で紹介してもらったオークマ工塗さんに見積もりをお願いしています。
www.colors-value.com/roomrefine/

あと、自分でやりたいなと思ったのは
電灯スイッチの交換と、ドアホンの交換。

これもWebで情報を見ていたら、出来るような気がしてきました。

スイッチ交換
blogs.yahoo.co.jp/zeppelin_2/62991139.html

ドアホン交換
www.youtube.com/watch?v=_B61uk3cyaY&feature=youtu.be

ドアホンの動画はNSX松田さんのアップされたものですね。
他にも松田さんは参考になる動画を沢山アップされているようです。
太っ腹!

いちおう僕もエンジニアの端くれですし、
その昔は車の内装を外してカーナビを取り付けたこともあるので
何とかなるんじゃないかと。

しばらく動画で勉強ですね。